Inwestowanie w nieruchomości to jedna z najpopularniejszych form inwestowania. Najczęściej jest to zakup mieszkania lub lokalu usługowego pod wynajem. Zanim jednak podpiszemy akt notarialny, sprawdźmy bezpieczeństwo inwestycji. Kolorowe, pięknie ilustrowane foldery deweloperów mogą bowiem niekiedy odwracać uwagę do tego co najistotniejsze. Przede wszystkim sprawdźmy, czy inwestor stosuje środki ochrony wpłat klientów np. poprzez lokowanie ich na rachunkach powierniczych. Ponadto, warto sprawdzić sposób finansowania inwestycji oraz zweryfikować wiarygodność inwestora, a przede wszystkim sprawdzić, czy organy państwowe nie prowadzą przeciwko niemu postępowania lub innych działań na skutek skarg klientów. Cennym źródłem wiedzy mogą być również raporty z kontroli rynku nieruchomości przeprowadzane przez UOKiK.
A może inwestycja w aparthotel?
W ostatnim czasie UOKiK oraz KNF ostrzegały przed ryzykiem, które wiąże się z inwestowaniem w tzw. powierzchnie użytkowe tj. aparthotele i condohotele. Inwestowanie w tego typu przedsięwzięcia polega, co do zasady, na zakupie lokalu np. w budynku hotelowym lub budynku mieszkalnym przeznaczonym w całości pod wynajem krótkoterminowy. Właściciel zakupionego lokalu może z niego korzystać przez pewien czas w roku, a w pozostałym okresie jest on wynajmowany osobom trzecim, co w założeniu ma przynieść określony zysk. Zarządzanie wynajmem odbywa się zazwyczaj poprzez specjalistyczną firmę. Tego typu inwestycje wiążą się jednak z ryzykiem – mimo że inwestor może w reklamach gwarantować określoną stopę zwrotu inwestycji w krótkim czasie, to jednak w rzeczywistości zyski mogą okazać się znacznie niższe lub wręcz odwrotnie – lokal może generować straty.
Pamiętajmy, żeby z ostrożnością podchodzić do takich zapewnień, szczególnie, jeśli inwestycja nie jest objęta żadnymi gwarancjami. Inwestycje finansowane jedynie z wpłat konsumentów są bardziej ryzykowne niż inwestycje finansowane ze środków własnych dewelopera lub z kredytu, bo wówczas to konsument ponosi całe ryzyko niepowodzenia inwestycji. W razie upadłości dewelopera – nabywcy lokali mogą stracić wszystkie zainwestowane pieniądze, ponieważ zostały one wykorzystane do sfinansowania budowy, która nie została ukończona. A zatem decydując się na taką formę ulokowania zgromadzonych oszczędności, poprośmy wcześniej o sprawozdanie finansowe i wnikliwie przyjrzyjmy się danym podmiotów, z którymi chcemy zawrzeć umowę. Jeżeli nie potrafimy odczytać danych ze sprawozdania finansowego lub nie wiemy, jak je interpretować poprośmy specjalistę o pomoc. Warto także sprawdzić, czy wobec dewelopera nie toczy się postępowanie upadłościowe/restrukturyzacyjne.
Nie zapominajmy, że przepisy tzw. ustawy deweloperskiej[1] wymagają, aby umowa sprzedaży nieruchomości została zawarta w formie aktu notarialnego, roszczenie konsumenta zostało wpisane do księgi wieczystej, a pieniądze wpłacane przez konsumentów były gromadzone na rachunkach powierniczych. Niemniej jednak dotyczy to jedynie lokali mieszkalnych oraz domów jednorodzinnych. Inwestycje dotyczące nieruchomości o charakterze użytkowym nie sa objęte zakresem tej ustawy, co oznacza, że taka inwestycja jest bardziej ryzykowna.
Z rozwagą analizujmy reklamy i foldery dotyczące inwestycji w zakresie szybkiej stopy zwrotu inwestycji, czyli potencjalnego szybkiego zarobku. Inwestorzy często obiecują nawet 10 proc. zysk w skali roku, jednak to może być nieosiągalne. Musimy mieć bowiem na uwadze charakter inwestycji i to, czy charakteryzuje się sezonowością świadczonych usług. Nie bez znaczenia jest również połozenie inwestycji (usytuowanie w pobliżu podobnych obiektów, natężenie ruchu, odległość od atrakcji turystycznych, itp.) oraz sposób zarządzania nieruchomością, który może również generować dodatkowe obciążenia, jakie wpłyną na potencjalną wysokość zysku.
I na koniec warto wspomnieć, że na wysokość potencjalnych zysków z inwestycji w nieruchomość ma także sposób, w jaki finansujemy inwestycję. Jeśli częściowo finansujemy ją z własnych środków, a częściowo z kredytu w banku, to nasz ewentualny zysk musimy pomniejszyć o koszt kredytu, jaki będziemy musieli ponieść w związku z udostępnieniem nam kapitału przez bank.
[1] Ustawa z dnia 16września 2011r.o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tj. Dz. U. z 2019 r. poz. 1805, z 2020 r. poz. 471
